Cuando hablamos de la figura del retracto nos referimos a la acción por la cual existe una persona con derecho preferente para adquirir una propiedad que ha sido transferida vía contrato de compra venta o dación en pago, es decir que el comprador es remplazado por un tercero ajeno al contrato de compraventa, el cual goza de este derecho preferente, pero por alguna razón no le han avisado o mantuvieron oculta la realización de esta venta. No obstante, también encontramos que el Retracto tiene pendiente una discusión sobre si este limita la libertad de contratación entre las partes.
Ahora bien, en razón del ejercicio del derecho de Retracto los posibles beneficiarios serían los que se encuentren en la situación jurídica taxativamente enumerada por el artículo 1599 del Código Civil donde se nos enumera a quienes pueden acceder a la aplicación de este derecho. La enumeración de los legitimados para ejercitar el derecho de Retracto es taxativa y determina el orden de prelación en caso concurran dos o más retrayentes, pues así lo dispone el artículo 1600 del Código Civil. Analizando a este derecho, podemos dar cuenta de que, si resulta beneficioso para el retrayente, pues si este tenía la intención primigenia de adquirir el inmueble podrá hacerlo por encima de algún otro comprador que tenga o la misma intención o que incluso ya haya llevado la compraventa del bien, siempre y cuando el retrayente no haya tenido conocimiento de dicho acto. Muchos considerarían ello como una violación a la libertad de contratar, pero debemos advertir que este derecho viene de la mano de un plazo de caducidad para el ejercicio del mismo, siendo este de 30 días computados a partir de la fecha en que su titular toma conocimiento del contrato o acto jurídico enajenativo a título oneroso. El plazo es de caducidad porque a su vencimiento el derecho de retracto queda extinguido.
Sin embargo, una crítica en contra del Retracto es que esta limita la libertad de contratación entre las partes debido a que la posición del propietario vendedor se ve obstruida frente a esta figura. No obstante, bajo las reglas de la libre competencia que son la de oferta y demanda, podemos comprender que el comprador que adquirió la propiedad lo hizo porque su oferta era la mejor dentro de todas, inclusive de los que tienen derecho de Retracto por lo que no es justificable que este tercero privilegiado se apersone y pretenda ser declarado como ganador de una competencia que perdió. Por otro lado, Cantuarias y Jack Bigio consideran que el Retracto en nuestro Código Civil, “no limita el derecho de disposición del enajenante, sino el derecho de propiedad de quien adquiere por compra, venta”. (Cantuarias Salaverrya, Bigio Chrem, 1969, pág. 61).
Es en base a esto podemos decir que el Retracto no afectaría a nadie, debido a que no se trata de cambiar las condiciones establecidas por el comprador y vendedor porque estas ya están fijadas, por lo que el retrayente tiene que someterse a ellas y cumplirlas, es en base a esto que se determinará si hace uso del retracto o no. Siendo asì que podemos concluir que el retracto no afecta a la libertad de contratar, beneficia al posible retrayente y marca en cierta medida precedentes reglas, pautas que se deben seguir para que futuras compraventas se realicen de manera idónea y no tener que llegar al punto de que se tenga que ejercer el derecho de retracto.
BIBLIOGRAFÍA: Cantuarias Salaverrya F., Bigio Chrem J. (1969). ANTECEDENTES HISTORICOS DEL RETRACTO. EN F. C. S, RETRACTO: RÉQUIEN DE UN DERECHO "ECONOMICO Y SOCIAL", EICA CONSULTORES S.A., pág. 61.
Elaborado por: Delgado Llerena, Emersson Miguel y Jara Carrasco, Diana Valeria
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